Le Mas Rechisha (מס רכישה) : la taxe d'acquisition
C'est le poste le plus important et le plus mal anticipé par les acheteurs francophones. Le Mas Rechisha est la taxe payée à l'État israélien lors de tout achat immobilier. Son montant dépend de votre statut et du type d'achat. Les barèmes sont réévalués chaque année en janvier — les chiffres ci-dessous sont donnés à titre indicatif.
Résidence principale (résident israélien)
Si vous achetez votre unique logement en Israël, vous bénéficiez d'un barème progressif très avantageux : la première tranche (environ 2 000 000 ₪) est totalement exonérée, puis les taux montent progressivement de 3,5 % à 10 % par tranches. Pour la majorité des appartements à Netanya, la taxe reste donc très modérée.
Deuxième bien ou investissement locatif
Si vous possédez déjà un logement en Israël, le barème investisseur s'applique dès le premier shekel : environ 8 % jusqu'à ±6 000 000 ₪, puis 10 % au-delà. Sur un appartement à 2 500 000 ₪, cela représente environ 200 000 ₪ de taxe. À intégrer impérativement dans votre calcul de rentabilité.
Le statut Olé Hadash
Les nouveaux immigrants bénéficient d'un taux réduit spécifique sur une partie du prix d'achat, utilisable dans une fenêtre allant d'un an avant l'alya jusqu'à plusieurs années après, à condition d'habiter le bien. Selon votre situation, ce statut peut vous faire économiser des dizaines de milliers de shekels — il faut comparer avec le barème classique de la résidence principale, parfois plus avantageux. Un avocat spécialisé (ou votre agent) fera la simulation.
Les honoraires d'avocat
En Israël, il n'y a pas de notaire comme en France : c'est un avocat spécialisé en immobilier qui sécurise la transaction. Il vérifie la situation juridique du bien au Tabou (registre foncier), rédige le contrat de vente, gère les paiements et enregistre le bien à votre nom.
Comptez généralement 1% + Tva du prix d'achat , avec souvent un minimum forfaitaire. Pour un projet neuf, le promoteur facture en plus une participation à ses propres frais juridiques (plafonnée par la loi).
Les frais d'agence
L'usage en Israël est de 2 % + TVA du prix de vente, payés par chaque partie (vendeur et acheteur) à son agent. Ce montant couvre la recherche, les visites, la négociation et l'accompagnement jusqu'à la signature. Chez Dagé Realty, cet accompagnement se fait en français, de la première visite jusqu'à la remise des clés & même après si nécessaire.
Les frais liés au crédit (mashkanta)
Si vous financez votre achat avec un prêt hypothécaire israélien, prévoyez :
- Frais d'ouverture de dossier bancaire
- L'évaluateur agréé (shamai) : 1 500 à 3 000 ₪ selon le bien — la banque prête sur la valeur estimée, pas sur le prix payé ;
- Assurances obligatoires : assurance vie et assurance du bien, prélevées mensuellement pendant toute la durée du prêt.
Pour simuler vos mensualités selon l'apport et la durée, utilisez notre calculatrice immobilière gratuite.
Les frais annexes à ne pas oublier
- Enregistrement au Tabou et taxes d'enregistrement : quelques centaines de shekels ;
- Traductions et notarisations de documents pour les acheteurs étrangers ;
- Pour un projet neuf : raccordements aux compteurs (eau, électricité, gaz) et éventuel indice de construction (madad) qui peut faire évoluer le prix entre la signature et la livraison ;
- Déménagement et petits travaux d'installation.
Nos conseils pour optimiser votre budget
- Faites valider votre statut fiscal (résident, olé, investisseur) avant de faire une offre — pas après ;
- Si vous préparez votre alya, le calendrier de l'achat peut changer la note fiscale de façon significative ;
- Négociez les frais d'ouverture de dossier bancaire, comparez au moins deux banques, nous travaillons avec des courtiers expérimentés et de confiance. ;
- Sur un projet neuf, vérifiez ce qui est inclus (cuisine, climatisation, parking) : cela évite des dizaines de milliers de shekels de suppléments.
Vous préparez un achat à Netanya ou ailleurs en Israël ? Consultez nos appartements à vendre à Netanya ou contactez Jonathan Dagé pour une estimation précise de votre budget global, en français et sans engagement.